Gesetzentwurf für Gebäudetyp E veröffentlicht - Bayern sieht Nachbesserungsbedarf

Im November 2025 hatten BMJV und BMWSB ein gemeinsames Eckpunktepapier zum „Gebäudetyp E“ vorgelegt. Daran hatte sich ein Stakeholder-Prozess angeschlossen, der in den Entwurf eingeflossen ist.

Mit dem Gesetzentwurf soll das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (in den §§ 650a ff. BGB) um Regelungen zu einem gesetzlichen Basisstandard (Gebäudetyp E) ergänzt werden.

Der Entwurf schlägt dafür eine Änderung des Bauvertragsrechts vor. Die Beteiligten eines Bauprojekts sollen einfach und rechtssicher vereinbaren können, dass ein Bauwerk unter Verzicht auf bestimmte Komfortstandards ausgeführt werden soll. An zwingenden staatlichen Vorgaben, zum Beispiel zu Brandschutz, Belichtung, Statik usw., wird das geplante Gesetz nichts ändern.

Erfahrungen aus Pilotprojekten zum Gebäudetyp E zeigen, dass durch den Verzicht auf Standards, die über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehen, die Bauwerkskosten um etwa 10 bis 15 Prozent gesenkt werden können. Die tatsächliche Einsparung hängt von den jeweiligen Rahmenbedingungen und den umgesetzten Maßnahmen ab.

Die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Dr. Stefanie Hubig erklärt dazu: „Bauen in Deutschland muss einfacher und günstiger werden. Denn wir brauchen mehr bezahlbaren Wohnraum. Der Gebäudetyp E bietet die Chance für einen echten Befreiungsschlag: Bauen ohne teure Extras. Mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz ebnen wir dafür den Weg. Bei der Sicherheit machen wir keine Abstriche. Und wir setzen auf Freiwilligkeit: Wir schreiben das einfache Bauen nicht vor, sondern eröffnen neue, praxistaugliche Möglichkeiten. Ich bin überzeugt, dass sich der Gebäudetyp E so durchsetzen wird. Denn Wohnglück hängt nicht davon ab, dass wir beim Bauen immer noch eine Schippe drauflegen.“

Die Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen Verena Hubertz erklärt: „Jeder Euro, den wir nicht in überflüssige Standards stecken, ist ein Euro für mehr bezahlbaren Wohnraum. Deswegen bin ich froh, dass wir jetzt einen Entwurf haben. Mit dem Gebäudetyp E geben wir Bauherren, Bauunternehmen und Käuferinnen die Freiheit zurück, auf unnötigen Schnickschnack zu verzichten. So wird Bauen günstiger und bleibt rechtssicher.“

Neuer Gebäudetyp E-Basisstandard als freiwillige Option (Opt-in-Lösung)

Die Parteien eines Bauprojekts sollen künftig vereinbaren können, dass für die Errichtung des Gebäudes der neue Gebäudetyp E-Basisstandard gelten soll. Treffen die Parteien keine solche Vereinbarung, bleibt es bei den bisherigen Regeln des Bauvertragsrechts.

Sicherheit und Wohngesundheit ohne Abstriche

Die Wahl des Gebäudetyp E-Basisstandards wird keine Abstriche bei Sicherheit und Wohngesundheit zur Folge haben. Die Vorgaben des öffentlich-rechtlichen Bauordnungsrechts müssen weiterhin eingehalten werden. Das betrifft insbesondere die Technischen Baubestimmungen der Länder, die zum Beispiel Vorgaben für Brandschutz, Belüftung, Belichtung treffen.

Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben reicht aus

Haben die Parteien den Gebäudetyp E-Basisstandard gewählt, so soll gelten: „Genug ist genug“. Wer die gesetzlichen Vorgaben einhält, ist auf der sicheren Seite. Treffen die Technischen Baubestimmungen eine konkrete Vorgabe zur Geschosshöhe, dann muss nur diese Vorgabe eingehalten werden. Es spielt keine Rolle, ob vergleichbare Neubauten eine höhere Geschossdecke aufweisen oder ob zum Beispiel DIN-Normen o. ä. insoweit einen höheren Standard vorsehen. Es steht den Parteien aber weiterhin frei, für die konkrete Frage ausdrücklich einen höheren Komfortstandard zu vereinbaren.

Was gilt, wenn es keine gesetzlichen Vorgaben gibt?

Treffen die Technischen Baubestimmung der Länder für eine bestimmte Frage keine Vorgabe, so soll es grundsätzlich bei den bisherigen Regeln des Bauvertragsrechts bleiben – auch dann, wenn ein Gebäudetyp E gebaut wird.

Das heißt: Haben die Parteien für den konkreten Punkt eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, dann muss diese Vereinbarung eingehalten werden. Haben sie keine Vereinbarung getroffen, muss das Bauwerk so errichtet werden, wie es bei vergleichbaren Bauwerken üblich ist. Auch für diese zweite Fallgruppe sieht das Gebäudetyp E-Gesetz aber eine wichtige Neuerung vor: Bauunternehmer sollen von dem üblichen Standard leichter abweichen können.

Für eine solche Abweichung vom üblichen Standard soll künftig ein Hinweis in Textform genügen, zum Beispiel per E-Mail. Der Bauunternehmer soll beim Gebäudetyp E nicht über die Konsequenzen und Risiken der Abweichung aufklären müssen – anders als beim Bauen nach den herkömmlichen Regeln.

Für die Bundesingenieurkammer ist klar: Der Gebäudetyp E braucht jetzt einen verlässlichen gesetzlichen Rahmen. Die Reform muss zügig vorangebracht werden, damit Planende und Bauherren mehr Spielraum für bedarfsgerechte Lösungen erhalten und unnötige Kosten vermieden werden können.

Dabei muss Rechtssicherheit und sicheres Bauen gewährleistet bleiben. Zugleich braucht es klare und praktikable Regeln für die Vereinbarung von Qualitätsstandards.

Die Länder- und Verbändeanhörung läuft. Stellungnahmen sind bis zum 9. November 2026 möglich. Jetzt gilt es, den Entwurf zügig weiterzuentwickeln und das Gesetz auf den Weg zu bringen. 

Die Bundesingenieurkammer wird den Entwurf prüfen und sich dazu auch wieder mit der Bundesarchitektenkammer abstimmen.

Bayerns Bauminister Christian Bernreiter begrüßt das Handeln der Bundesregierung, sieht aber noch reichlich Nachbesserungsbedarf: „Positiv ist, dass sich beim Gebäudetyp E endlich auch auf Bundesebene was tut. Der heute vom Bund vorgelegte Entwurf bleibt allerdings leider bei der Umsetzung des Koalitionsvertrags auf halbem Weg stecken. Zudem muss die Gesetzgebung schneller gehen und darf nicht bis Mitte 2027 dauern, sonst wird noch mehr wertvolle Zeit vertan. Berlin handelt hier mal wieder nach dem Motto: Warum einfach, wenn es auch kompliziert geht!“

• Zusätzliche Vereinbarung macht Anwendung unnötig kompliziert
• Vorgesehener Kostenvergleich schafft wenig Sicherheit und verteuert das Bauen
• Minister Bernreiter und Schmid: „Bund handelt nach dem Motto: Warum einfach, wenn es auch kompliziert geht! E steht aber auch für einfach oder experimentell: Was wir nicht brauchen, sind Zugangshürden"

Bauminister Christian Bernreiter weiter: „Mein Ministerium hatte die Initiative zum Gebäudetyp E der Bayerischen Architektenkammer aufgenommen und wir haben uns in meiner Zeit als Vorsitzender der Bauministerkonferenz für einfacheres, kostengünstigeres Bauen und auch den Gebäudetyp E eingesetzt. In Bayern haben wir 19 Pilotprojekte dazu. Das erste Wohngebäude ist bereits fertig und bewährt sich in der Praxis. Der Bund muss noch nacharbeiten, damit das Gesetz zum Gebäudetyp E kein Rohrkrepierer wird: Für die Anwendung des gesetzlichen Mindeststandards sieht der Entwurf eine zusätzliche Vereinbarung vor, was unnötig kompliziert ist und die Anwendung deutlich verringern wird. Außerdem wird der von Unternehmen geforderte Kostenvergleich zwischen dem bis jetzt Üblichen und dem gesetzlichen Basisstandard wenig Sicherheit geben und ist selbst kostentreibend. Bleibt das so, ist das ein echter Schildbürgerstreich!“

Bayerns Justizminister Josef Schmid: „In Deutschland gibt es nach Schätzungen etwa 20.000 Bauvorschriften. Sie schränken Planer und Bauunternehmer ein. Mit dem Gebäudetyp E soll ein einfacher gesetzlicher Basisstandard etabliert werden, mit dem Kosten gesenkt werden können, ohne dabei die Sicherheit zu vernachlässigen. Ziel der bayerischen Staatsregierung ist es, einfacheres, kostengünstigeres Bauen zu ermöglichen und damit mehr bezahlbaren Wohnraum für Familien und Normalverdiener zu schaffen. Deshalb begrüße ich es sehr, dass der Bund die aus Bayern stammende Forderung aufgreift. E steht aber auch für einfach oder experimentell: Was wir nicht brauchen, sind gesonderte Vereinbarungen als Zugangshürde und neue Aufklärungspflichten, die zusätzliche Hindernisse am Bau schaffen. Bayern wird an dieser Stelle Nachbesserungen einfordern.“

Die Präsidentin der Bayerischen Architektenkammer Prof. Lydia Haack begrüßt, dass nun endlich der Gesetzentwurf vorliegt und damit die Diskussion um die richtige Ausgestaltung konkret wird: „Wer bezahlbaren Wohnraum schaffen, Bestandsgebäude erhalten und die Bauwende voranbringen will, muss die Möglichkeit haben, angemessene und bedarfsgerechte Lösungen zu entwickeln. Der Gebäudetyp E eröffnet dafür neue Perspektiven.“

Der Gebäudetyp-e geht auf eine Initiative der Bayerischen Architektenkammer zurück, die die Bayerische Ingenieurekammer-Bau von Beginn an unterstützt hat. Im Dezember 2023 startete die erste bayerische Pilotphase mit 19 Vorhaben: 15 Wohnbauprojekten, drei kommunalen Schulbauprojekten und einem Verwaltungsgebäude. Die wissenschaftliche Begleitung untersucht, wie vereinfachte Lösungen Kosten und Qualität beeinflussen und ob bauordnungsrechtliche Erleichterungen wirken.

Prof. Dr. Norbert Gebbeken, der Präsident der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau, sagt: „Wir wollen Kosten senken, Bürokratie abbauen und möglichst weniger Normen. Der Gebäudetyp E schafft Handlungsspielräume beim Planen und Bauen. Er bietet die Möglichkeit, aus dem engen Korsett an Normen auszubrechen, die für die Bauwerkssicherheit nicht zwingend erforderlich sind. Damit können wir einen wichtigen Beitrag leisten, um das Bauen einfacher, schneller, aber auch nachhaltiger und ressourcenschonender zu gestalten und so mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Gesellschaftlich ist das dringend geboten und planerisch haben wir dafür die Kompetenzen. Die bayerischen Pilotprojekte zeigen, dass Bauen nach dem Gebäudetyp E funktioniert. Nun müssen wir diese Form des Bauens in der Breite etablieren. Die am Bau tätigen Ingenieurinnen und Ingenieure sind bereit dafür.“

Im September 2026 begann der Projektaufruf für die zweite Phase mit Schwerpunkt auf Bildungsbauten. Interessierte Träger können sich bis zum 30. Oktober 2026 bewerben. Auch diese Vorhaben sollen wissenschaftlich begleitet werden, um übertragbare Erkenntnisse für einfacheres Bauen zu gewinnen.

Weitere Informationen zum Gebäudetyp E in Bayern

https://www.gebaeudetyp-e.bayern.de/

Der Gesetzentwurf wurde am 26.10.2026 an die Länder und Verbände versandt und auf der Internetseite des BMJV veröffentlicht. Die interessierten Kreise haben nun Gelegenheit, bis zum 9. November 2026 Stellung zu nehmen. Die Stellungnahmen werden auf der Internetseite des BMJV veröffentlicht.

Entwurf eines Gesetzes zur Regelung des gesetzlichenBasisstandards (Gebäudetyp E) im Bürgerlichen Gesetzbuch, Referentenentwurf, Stand: 26. Oktober 2026

Pressemitteilung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz vom 26.10.2026

https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/2025_Gebaeudetyp_E.html

Andrea Gebhard, Präsidentin der Bundesarchitektenkammer (BAK):

„Der Gebäudetyp E ist eine große Chance, das Bauen wieder bezahlbarer zu machen. Eine eigene Vertragskategorie schafft Transparenz und stärkt damit auch den Verbraucherschutz. Entscheidend ist, dass die Einsparungen durch praxisgerechtere Standards tatsächlich bei den Menschen ankommen, z.B. in Form bezahlbarer Mieten und Wohnkosten. Gerade kommunale Wohnungsbauunternehmen, die niedrige Zielmieten erreichen müssen, können davon profitieren.

Wir dürfen nicht nur auf die Baukosten schauen, sondern müssen die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes im Blick behalten. Was heute billig gebaut wird, darf nicht zur Problemimmobilie von morgen werden. Gute Planung ist dabei kein Kostentreiber, sondern der Schlüssel zu langfristiger Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit und hoher Wohnqualität. Einfacher bauen heißt nicht schlechter bauen, sondern intelligenter planen.”

Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB):

„Wir als Bauwirtschaft begrüßen es ausdrücklich, dass die Bundesregierung mit einiger Verspätung den Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E vorgelegt hat. Es ist dringend notwendig, dass wir einfacher und günstiger bauen können. Es geht nicht darum, die Standards für Sicherheit zum Beispiel bei Statik oder Brandschutz abzusenken. Vielmehr sollen Bauherren die Möglichkeit bekommen, Komfort- und Ausstattungsstandards abzusenken, wenn sie dies möchten. Lieber eine Wohnung mit schlankeren Querschnitten und weniger Steckdosen, dafür aber bezahlbar.

Über die genaue Ausgestaltung des Gebäudetyps E wird sicherlich im parlamentarischen Verfahren noch beraten, da sich die Koalitionspartner in der detaillierten Ausgestaltung auch noch nicht einig sind. Wichtig ist jetzt, dass die Bundesländer reagieren und ihre Technischen Baubestimmungen entsprechend vereinheitlichen, damit man günstiger bauen und auf Komfort- und Ausstattungsmerkmale verzichten kann. So kann der Gebäudetyp E ein wirklicher Bundesstandard werden und möglichst in allen Bundesländern in gleicher Weise zur Anwendung kommen. 16 Gebäudetypen E in 16 Bundesländern kann keiner wollen.”

Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie (HDB):

„Die Bundesregierung hat auf sich warten lassen, jetzt liegt ein Gesetzentwurf für den Gebäudetyp E vor. Ob hierdurch eine Aufbruchstimmung für günstiges Bauen entsteht, ist zumindest fraglich. Gut ist, dass die Bundesregierung anerkennt, dass zu viele Anforderungen an Gebäude das Bauen verteuern. Um dem entgegenzutreten, soll eine neue, optionale Vertragswelt ermöglicht werden, deren Vertragsgrundlage die technischen Baubestimmungen sein sollen. Bauherren sollen in dieser Vertragswelt Abweichungen vereinbaren können, um neue innovative Bauweisen in den Markt zu bringen. Immer mit dem Ziel, kostengünstiges Wohnen zu ermöglichen.

Was auf den ersten Blick vielversprechend klingt, wirft jedoch auch Fragen auf. Zum einen lässt uns der Gedanke, eine neue Vertragswelt einzuführen, anstatt Bauverträge grundsätzlich auf neue Füße zu stellen, zweifeln und entspricht nicht dem, was eine gesamte Branche gefordert hat. Zum anderen sehen wir kritisch, dass in dem Entwurf explizit beschrieben wird, dass in dieser neuen Vertragswelt von einem üblichen Qualitätsstandard „nach unten“ abgewichen werden kann. Verbraucher können so den Eindruck gewinnen, künftig zwischen guten und schlechten Gebäuden unterscheiden zu müssen. Mit allen Folgen, die damit bei Banken und Versicherungen einhergehen. Dabei haben wir seit Monaten versucht zu erklären, dass genau diese Qualitätsdiskussion fatal und nicht sachgerecht wäre.

Um dies zu vermeiden, hätte die Bundesregierung das eigentliche Problem, die juristische Bewertung der üblichen Beschaffenheit von Gebäuden, stärker in den Blick nehmen müssen. Diese erfolgt heute über die sogenannten Anerkannten Regeln der Technik, wobei keiner verlässlich einordnen kann, welchen Normen oder technische Regeln überhaupt darunterfallen. Das führt dazu, dass Bauherren aktuell alle Normen und Regelwerke e​inhalten, nur um vor dem Gesetz keinen Mangel zu produzieren – ein wesentlicher Grund für hohe und weitersteigende Baukosten. Hieran ändert das Gesetz jedoch nichts und die Bundesregierung löst dieses Problem nicht auf. Hoffen wir, dass im parlamentarischen Verfahren wichtige Korrekturen vorgenommen werden können.“

Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen:

„Seit über einem Jahr machen wir deutlich: Einfacheres Bauen funktioniert nur, wenn der gesetzliche Basisstandard auch im Mietrecht rechtssicher gilt. Diese Grundvoraussetzung war von Anfang an bekannt. Dass sie nach diesem zähen Verfahren erneut fehlt, ist enttäuschend. Wohnungsunternehmen sollen einfacher bauen, tragen aber weiterhin das Risiko, dass dieser Standard im Mietverhältnis beanstandet wird. So entsteht nicht die Sicherheit, die wir für mehr bezahlbare Wohnungen dringend brauchen. ... Was nach dem gesetzlichen Basisstandard ordnungsgemäß und mangelfrei gebaut ist, muss auch im Mietverhältnis als mangelfrei gelten. Diese Verbindung muss der Gesetzgeber selbst herstellen. Wer sie der Vertragsgestaltung und späteren gerichtlichen Auseinandersetzungen überlässt, verlagert das Problem und verhindert, dass einfacheres Bauen in der Breite ankommt.”

Der GdW fordert, den Entwurf grundlegend nachzubessern und die mietrechtliche Absicherung noch in diesem Gesetzgebungsverfahren verbindlich zu regeln.

Aygül Özkan, Hauptgeschäftsführerin des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss:

„Der entscheidende Schritt – also kostengünstiges Bauen als neuen Normalstandard zu etablieren – ist mit diesem Entwurf nicht gelungen”, erklärt ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan.

Der ZIA kritisiert, dass das Ministerium mit der Opt-In-Regelung einen anderen Weg als von der Immobilienwirtschaft gefordert geht: Wer einfacher bauen will, muss dieses ausdrücklich in Textform vereinbaren. Das allgemeine Werkvertragsrecht und dessen Maßstab für die geschuldete Beschaffenheit bleiben unverändert der gesetzliche Ausgangspunkt. Damit ist eine zentrale Forderung der Immobilienwirtschaft gerade nicht erfüllt: Nicht das kostenoptimierte Bauen ist die Norm, von der nach oben abgewichen werden kann, sondern das bisherige Überniveau ist der Standard, von dem nach unten optiert werden muss. Es ist fraglich, ob das in der Praxis als kostengünstiges Bauen realisiert wird.

„Wir haben uns ein neues Normal gewünscht. Was wir aber bekommen ist eine Sonderoption. Wer hofft, dass der Gebäudetyp E das Bauen in Deutschland grundlegend günstiger macht, wird mit diesem Entwurf allein nicht ans Ziel kommen. Wir werden den Referentenentwurf jetzt sorgfältig im Detail prüfen und uns im weiteren Gesetzgebungsverfahren klar positionieren”, betont Özkan.

Dr. Matthias Frederichs, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbands Baustoffe - Steine und Erden e.V. (BBS):

„Wer günstig bauen will, muss flexibel bauen dürfen. Es ist grundsätzlich positiv, dass der Entwurf zum Gebäudetyp E keine neuen Anforderungen vorsieht. Ebenso ist die technologieoffene Ausgestaltung zu begrüßen. Damit der Gebäudetyp E die Baukosten tatsächlich absenkt, wäre es allerdings zielführender, den gesetzlichen Mindeststandard auch bei Komfortaspekten festzulegen. Darüber hinaus muss für eine rechtssichere Anwendung in der Breite, die mietrechtliche Verankerung mitgedacht werden. Nur so wird mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen.”

Sun Jensch, Gründerin und Geschäftsführerin der Koalition für Holzbau:

„Der Gebäudetyp E hätte ein wichtiger Schritt hin zu einem einfacheren und kostengünstigeren Wohnungsbau sein können. Gerade das serielle und modulare Bauen und der moderne Holzbau zeigen längst, wie sich durch industrielle Vorfertigung wirtschaftliche und zugleich hochwertige Gebäude realisieren lassen. Die Bauwirtschaft verfügt über die technischen Lösungen. Was fehlt, sind die rechtlichen Rahmenbedingungen, um diese Potenziale in der Breite zu nutzen. Ein bisschen erinnert der Gesetzentwurf an ,Hätte, hätte, Fahrradkette’. Noch besteht allerdings die Chance, aus dem Entwurf ein Gesetz zu machen, das dem einfachen und innovativen Bauen tatsächlich zum Durchbruch verhilft.

Der vorliegende Gesetzentwurf bleibt hinter diesem Anspruch deutlich zurück. Wer einfachere Baustandards im Bauvertrag vereinbaren kann, anschließend aber im Mietverhältnis weiterhin rechtliche Risiken fürchten muss, wird diese Möglichkeiten kaum ausschöpfen. Die fehlende Verzahnung zwischen Bauvertrags- und Mietrecht ist deshalb ein gravierendes Versäumnis. Hinzu kommen neue Dokumentationsanforderungen, die den bürokratischen Aufwand weiter erhöhen können. So wird aus einer gut gemeinten Vereinfachung schnell eine weitere rechtliche Hürde. ... Wer den Wohnungsbau tatsächlich günstiger machen will, muss endlich auch bei den technischen Normen ansetzen. Bereits seit 2024 wird über die dringende Notwendigkeit einer Vereinfachung der Baunormung diskutiert. ,Der Normen-Frust in der Bauwirtschaft ist enorm’, kritisierte bereits Prof. Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen und einer der führenden deutschen Experten für Baukosten im Wohnungsbau. Umso dringlicher ist eine grundlegende Überprüfung überzogener Standards und der konsequente Verzicht auf unnötige Anforderungen.”

Quellen: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV), Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), Bundesingenieurkammer, Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, Bayerische Ingenieurekammer-Bau, Bundesarchitektenkammer, Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB), GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Bundesverband Baustoffe - Steine und Erden e.V. (BBS), Koalition für Holzbau, Fotos: KI Firefly /Gemini-Flash / BIngK (1,3), Felix Zahn/photothek.de und Steffen Kugler / Bundesregierung (2), StMB (4,5)