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Mieten steigen stark, Kaufpreise erholen sich

Neuer IW-Wohnindex Q4 / 2023

01.02.2024 - Köln

Mieten steigen stark, Kaufpreise erholen sich

Der Sinkflug der Immobilienpreise hat ein Ende: Kaufpreise für Wohnungen und Häuser sind zuletzt wieder gestiegen und stabilisieren sich. Besonders stark wachsen dagegen die Mietpreise. Das zeigen Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) auf Basis von Wohninseraten. Bei der Untersuchung der Preise nach Energieeffizienzklassen haben die IW-Experten festgestellt, dass energieeffiziente Häuser weniger an Wert verlieren.

IW-Wohnindex (PDF)
IW-Wohnindex (PDF)

Sechs Quartale in Folge waren die Preise für Wohneigentum gesunken, jetzt steigen sie wieder: Im vierten Quartal waren Eigentumswohnungen 0,8 Prozent und Häuser 0,6 Prozent teurer als im Quartal zuvor. Die Immobilienpreise dürften damit ihre Talsohle erreicht haben, der Markt sich normalisieren. Bei den Mietpreisen zeigt der Trend nach wie vor nach oben: 5,3 Prozent höher waren Mietabschlüsse im vierten Quartal 2023 als ein Jahr zuvor.

Das sind die zentralen Ergebnisse der ersten Ausgabe des IW-Wohnindex, der fortan vierteljährlich erscheint. Für den Index haben die IW-Forscher Millionen von Wohninseraten ausgewertet. Die Zahlen des Wohnindex berücksichtigen dabei Lage und Qualität der Immobilien und sind deshalb genauer als reine Median- oder Durchschnittswerte.

Stark steigende Mieten - besonders in Großstädten

Knapper Wohnraum und immer weniger Neubauten erhöhen den Druck auf den Mietmarkt. Im vierten Quartal 2023 legten die Preise um 1,6 Prozent zu, seit 2022 sind die Preise um fast 8,7 Prozent gestiegen. Die Steigerungen treffen alle Städte, ob Umland oder Großstadt, besonders stark fallen sie aber in den sieben größten Städten aus: Im Vergleich zum Vorjahr waren Mieten in Berlin 9,2 Prozent, in Leipzig 7,8 Prozent und in München 7,3 Prozent teurer. Weil Eigentum wegen der hohen Zinsen für die meisten unerreichbar scheint, wohnen mehr Menschen zur Miete – der Trend dürfte sich also fortsetzen.

Die Preise für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften haben die Talsohle durchschritten, darauf deuten die jüngsten Preissteigerungen hin. Zwar ist der Markt noch immer weit vom Vor-Krisen-Boom entfernt, die Zahlen dürften sich aber schrittweise erholen. Unter dem Strich bleibt aber ein Preissturz von gut acht Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2022. Besonders stark sanken die Preise in München (-13,2 Prozent), Stuttgart (-13 Prozent) und Hamburg (-12 Prozent).

Energieeffiziente Häuser verlieren weniger an Wert

Ursächlich für den Preisverfall war vor allem der Ukrainekrieg, der für hohe Energiekosten und gestiegenen Zinsen sorgte. Mit dem Wohnindex konnten die IW-Experten jetzt auch die Preise nach Energieeffizienzklasse untersuchen. Und tatsächlich: In der höchsten Effizienzklasse A+ gingen die Preise nur um 1,1 Prozent zurück, in der Klasse A um 5,2 Prozent. In den schlechteren Klassen liegen die Werte dagegen mit zwischen acht und neun Prozent nah beieinander – vermutlich, weil der Sanierungsbedarf in ähnlichem Weise eingeschätzt wird.

„In Deutschland wird zu wenig gebaut, und das nicht erst seit ein paar Jahren“, sagt IW-Ökonom Michael Voigtländer. „Zinsanstiege und Förderchaos bei Sanierungen haben die Krise noch weiter verstärkt. Die Rechnung für die jahrelange Fehlsteuerung bezahlen jetzt insbesondere Mieter.“

Die Ergebnisse im Kurzüberblick

Kaufpreise stabilisieren sich in 2023: Bodenbildung im Wohnimmobilienmarkt

  • Kaufpreise von ETW und EZFH stabilisieren sich seit 2. Jahreshälfte 2023
  • Anstieg von 0,8 Prozent für ETW und 0,6 Prozent für EZFH im Q4 2023
  • Preisrückgänge von 2,7 Prozent (ETW) und 2,4 Prozent (EZFH) im Vergleich zum Vorjahr

Mieten steigen dynamisch trotz Kaufpreisstabilisierung

  • Dynamik bei Neuvertragsmieten hat sich im Jahr 2023 noch einmal beschleunigt
  • Im Q4 2023 5,3 Prozent höhere Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorjahresquartal
  • Mieten um 8,7 Prozent in zwei Jahren gestiegen
  • Seit Q1 2022 Mieten stärker gestiegen als Kaufpreise gesunken

Regionale Stabilität: Kaufpreise in städtischen und ländlichen Gebieten

  • Stabilisierung der Kaufpreise in städtischen und ländlichen Gebieten im Q4 2023
  • Stagnation oder moderate Anstiege bei ETW und EZFH unabhängig vom Regionstyp
  • Differenzierte Entwicklungen in verschiedenen Stadtregionen und Umland
  • Relativ zu Q1 2022 stärkere Kaufpreisrückgänge in Top-7, Umland und weiteren Großstädten im Vergleich zu anderen Regionen

Großstädte im Fokus: Kurzfristige Varianz, langfristige Stabilisierungstendenzen

  • Gemischte kurzfristige Entwicklung bei den Kaufpreisen in den größten Städten
  • Langfristige Tendenz zu Stabilisierung
  • Massive Mietpreisanstiege in Großstädten von bis zu 9,2 Prozent innerhalb eines Jahres
  • Beschleunigte Mietpreisdynamik in allen Großstädten seit 2022
  • Stärkste Mietpreissteigerungen in Berlin, Leipzig und München

Energieeffizienzklassen beeinflussen Kaufpreisentwicklung

  • Objekte mit niedriger Energieeffizienz (D bis H) stärker im Preis gesunken
  • Keine signifikanten Unterschiede innerhalb der Klassen D bis H
  • Verschiebung der relativen Preise entlang der Energieeffizienz nur in Relation zu den Objekten mit höchster Energieeffizienz
  • Preisstabilität bei energetisch hochwertigen Wohnimmobilien

Quelle und Fotos: Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

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