6,9 Prozent weniger Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2022

In den Zahlen sind sowohl die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten. Die Zahl der Baugenehmigungen ist ein wichtiger Frühindikator für die zukünftige Bauaktivität, da Baugenehmigungen geplante Bauvorhaben darstellen. Die Bundesregierung verfolgt das Ziel, mittelfristig 400 000 neue Wohnungen pro Jahr in Deutschland zu schaffen. Zum Rückgang der Bauvorhaben im Jahr 2022 beigetragen haben dürften vor allem Materialmangel und hohe Kosten für Baumaterialien, Fachkräftemangel am Bau und zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen.

Im Jahr 2022 wurden in neu zu errichtenden Wohngebäuden 304 600 Wohnungen genehmigt. Das waren 7,3 % oder 23 900 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Dabei fiel die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen im 2. Halbjahr 2022 besonders deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum ab: Wurden im 1. Halbjahr 2022 nur 2,1 % weniger Wohnungen genehmigt als im 1. Halbjahr 2021, so waren es im 2. Halbjahr 2022 dann 12,6 % weniger als im 2. Halbjahr 2021.

Seit Mai 2022 wurden durchgängig weniger Anträge für neu zu errichtende Wohnungen genehmigt als im jeweiligen Vorjahresmonat. Wurden im Januar noch 9,4 % Wohnungen mehr genehmigt als im Vorjahresmonat, so waren es im August schon 10,5 % Wohnungen weniger als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Genehmigungen verringerte sich ab August von 24 100 bis auf 20 400 Wohnungen im November (-15,2 % gegenüber dem Vorjahresmonat).

Einen niedrigeren Monatswert hatte es in den vergangenen fünf Jahren nur im Februar 2019 mit 18 900 Wohnungen gegeben. Im saisonbedingt starken Dezember stieg die Zahl zwar auf 28 100 Wohnungen an, das waren aber dennoch 20,1 % genehmigte Wohnungen weniger als im Dezember 2021.

Besonders stark war im Jahr 2022 der Rückgang der Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser. So genehmigten die Baubehörden 78 100 neue Einfamilienhäuser, das waren 16,8 % oder 15 800 weniger als im Jahr 2021. Bei dieser Entwicklung ist allerdings auch der Basiseffekt durch das Auslaufen des Baukindergeldes im März 2021 zu beachten: Diese Fördermaßnahme trug dazu bei, dass im 1. Quartal 2022 insgesamt 26,2 % weniger Einfamilienhäuser genehmigt wurden als im 1. Quartal 2021. Im 2. bis 4. Quartal 2022 wurden dann 12,9 % weniger Einfamilienhäuser genehmigt als im Vorjahreszeitraum.

Die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen in Zweifamilienhäusern ging 2022 ebenfalls überdurchschnittlich stark zurück: In Zweifamilienhäusern wurden 27 700 Wohnungen genehmigt, das waren 13,8 % oder 4 400 weniger als im Vorjahr.

Etwa 63 % der Neubauwohnungen in Deutschland entstehen in Mehrfamilienhäusern. Aufgrund der noch hohen Genehmigungszahlen im 1. Halbjahr 2022 wurden in Mehrfamilienhäusern im Gesamtjahr 2022 mit 190 400 Wohnungen lediglich 1,6 % oder 3 100 Wohnungen weniger genehmigt als im Jahr 2021.

Im Jahresverlauf beschleunigte sich der Abwärtstrend allerdings. Im Dezember 2022 wurden in neu zu errichtenden Mehrfamilienhäusern nur 19 200 Wohnungen genehmigt, das waren 19,3 % oder 4 600 Wohnungen weniger als im Vorjahresmonat. Üblicherweise werden im Dezember besonders viele Mehrfamilienhäuser genehmigt.

Rund 95 % der Bauanträge für Wohnungen in Wohngebäuden werden von Unternehmen und Privatpersonen gestellt. Entsprechend prägten diese beiden Bauherrengruppen die Gesamtentwicklung maßgeblich und sorgten 2022 für den Rückgang: Während auf Unternehmen 147 900 Baugenehmigungen für neue Wohnungen entfielen und damit 5 000 oder 3,3 % weniger als im Vorjahr, gingen 141 100 Baugenehmigungen auf Privatpersonen zurück. Das waren 12,6 % oder 20 300 weniger als im Vorjahr. Demgegenüber stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen, die auf Bauanträge der öffentlichen Hand zurückgehen, um 17,8 % auf 12 200.

Der zentrale Indikator für die künftige Bauaktivität bei Nichtwohngebäuden ist der umbaute Raum. Bei den im Jahr 2022 genehmigten neu zu errichtenden Nichtwohngebäuden erhöhte sich der umbaute Raum gegenüber dem Vorjahr um 0,6 % auf 236,7 Millionen Kubikmeter. Nichtwohngebäude sind zum Beispiel Fabrikgebäude und Lagerhallen, Büro- und Verwaltungsgebäude oder landwirtschaftliche Betriebsgebäude. Mit 70 % den größten Anteil am umbauten Raum haben die nicht-landwirtschaftlichen Betriebsgebäude, worunter unter anderem Warenlager, Fabrik- und Werkstattgebäude fallen. Der umbaute Raum stieg hier um 6,7 % gegenüber dem Vorjahr.

Der stärkste Rückgang bei Nichtwohngebäuden war mit 30,1 % weniger umbautem Raum bei den Anstaltsgebäuden zu verzeichnen. Dazu zählen unter anderem Krankenhäuser und Gebäude für die Altenpflege. In diesem Gebäudesegment schwanken die jährlichen Veränderungsraten stark. Mit einem Minus von 16,7 % war im Jahr 2022 auch bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden ein starker Rückgang zu beobachten. Allerdings war der umbaute Raum hier immer noch höher als in den Jahren 2003 bis 2017. Der aktuelle Rückgang ist vermutlich unter anderem auf einen verminderten Bedarf an neuen Büro- und Verwaltungsgebäuden aufgrund des verstärkten Arbeitens im Homeoffice im Zuge der Corona-Pandemie zurückzuführen.

Die Zahl der Baugenehmigungen erlaubt eine frühzeitige Einschätzung der zukünftigen Bauaktivität. Allerdings nimmt die Zahl der Bauvorhaben, die zwar genehmigt, aber noch nicht begonnen oder abgeschlossen wurden, der sogenannte Bauüberhang, seit einigen Jahren zu. Aufschluss über die tatsächliche Entwicklung der Bautätigkeit und des Bauüberhangs im Jahr 2022 gibt die Zahl der Baufertigstellungen, die das Statistische Bundesamt voraussichtlich Ende Mai 2023 veröffentlichen wird.

Quelle und Grafik: Statistisches Bundesamt

Seit Monaten werden immer weniger Baugenehmigungen erteilt. Das wird dramatische Auswirkungen auf den Wohnungsbau im Land haben. Der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbes, Felix Pakleppa, drängt auf ein Einlenken der Politik.

„Die Zahlen sind wahrlich erschreckend und beunruhigend zugleich. Im Dezember 2022 wurde der Bau von 32.646 Wohnungen genehmigt. Laut Statistischem Bundesamt waren das 7.231 Baugenehmigungen weniger als im Vorjahresmonat (-18,1 Prozent). 2022 genehmigten die Behörden insgesamt ca. 354.400 Wohnungen. Dies waren fast 7 Prozent weniger als im letztes Jahr. Und das Schlimme: Der Rückgang hat sich in den letzten Monaten verfestigt. Wenn wir nicht bald das Ruder rumreißen, wächst sich die Wohnungsmarktkrise weiter aus. Schon jetzt sind Neubaukosten und Bauzinsen extrem hoch, weshalb Bauherren und Investoren immer mehr Projekte stornieren. Die Order sind im Jahr 2022 um real 16,5 Prozent eingebrochen. Wir brauchen jetzt dringend zweierlei: Anstatt noch höherer Auflagen und Regulierungen, die das Bauen verteuern und Bauherren verzweifeln lassen, muss temporär der überambitionierte energetische Standard EH-40 bei der Förderung ausgesetzt werden. Darüber hinaus brauchen Hausbauer und Investoren Unterstützung durch die KfW-Bank, um die immensen Bauzinsen stemmen zu können. Wenn der Tanker Wohnungsbau einmal in die falsche Richtung fährt, wird es sehr lange dauern, ihn wieder auf Kurs zu bringen. Noch können wir reagieren.“

Quelle: Zentralverband Deutsches Baugewerbe

„Die schwierige Mischung aus steigenden Zinsen, stark zulegenden Material- und Baupreisen, gestoppter Neubauförderung und sinkenden verfügbaren Einkommen hat vor allem ab der Jahresmitte 2022 den Wohnungsneubau abgewürgt. Das Erreichen des politischen Neubauziels von 400.000 Wohnungen, vor allem aber die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum ist so für lange Zeit nicht mehr möglich“. Mit diesen Worten kommentiert der Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, Tim-Oliver Müller, die heute vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baugenehmigungszahlen für den Dezember und das Jahr 2022.

„Leider wird die Aussicht für 2023 nicht besser werden. Im Gegenteil: Aufgrund der zu geringen Neubauförderung von 1,1 Milliarden Euro, verschärften Anforderungen an die Energieeffizienz und hohen Zinsen werden gerade Wohnungsbaugesellschaften nicht in der Lage sein, investieren zu können. Der Auftragseingang im Wohnungsbau ist schon jetzt ins Bodenlose gesunken“, so Müller. 2023 sei deshalb nur noch mit der Fertigstellung von bestenfalls 250.000 Wohnungen (nach 275.000 im Vorjahr) zu rechnen.

Nicht viel besser sieht es im Nichtwohnungsbau aus. Für das Jahr 2022 ergeben sich reale Rückgänge bei den Genehmigungen im Wirtschaftshochbau von gut 6 Prozent, im öffentlichen Hochbau sogar von 10 Prozent. „Hier haben sich die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine und die starken Energiekostensteigerungen bemerkbar gemacht. Die daraus resultierende Unsicherheit ist Gift für potentielle Investoren. Im öffentlichen Bereich ziehen gerade die Kommunen aufgrund hoher Materialpreise die Investitionsbremse“, so Müller. Angesichts der besonders schwachen Zahlen im Öffentlichen Hochbau fordert er Bund, Länder und Gemeinden auf, die Baubudgets aufzustocken, um den Investitionsstau nicht noch größer werden zu lassen.

Quelle: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie